ครอบครองที่ดินมานานนับสิบปี...ระวังถูกไล่ที่!!

การครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลหนึ่งได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่น เช่น ที่ดินหรือบ้าน โดยการเข้าไปครอบครองทรัพย์สินนั้นตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ถือเป็นการได้กรรมสิทธิ์มาโดยผลของกฎหมาย แม้เจ้าของเดิมจะไม่ยินยอมก็ตาม กฎหมายนี้มีเจตนารมณ์เพื่อทำให้การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ถูกทอดทิ้งกลับมาเป็นประโยชน์ต่อสังคม 

หลักเกณฑ์สำคัญที่ต้องรู้

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ชัดเจน ซึ่งต้องครบถ้วนทุกข้อจึงจะสามารถอ้างสิทธิ์ได้:

ทรัพย์สินที่ครอบครอง: ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) หรือโฉนดตราจอง ไม่รวมถึงที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์อย่าง น.ส.3 หรือที่ดินมือเปล่า
การครอบครอง: ต้องเป็นไปอย่าง "สงบและเปิดเผย" โดยไม่มีการใช้กำลังข่มขู่ หลอกลวง หรือซ่อนเร้น และเจ้าของเดิมไม่ได้ฟ้องร้องขับไล่
เจตนา: ต้องครอบครอง "ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ" ไม่ใช่ในฐานะผู้เช่า ผู้ขออาศัย หรือผู้ดูแล แต่ต้องแสดงออกอย่างชัดเจนว่าตนคือเจ้าของ
ระยะเวลา: ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และ 5 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์ (เช่น รถยนต์ที่จดทะเบียน)
ทางออกของคดีและข้อควรระวัง
เมื่อครอบครองครบเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ผู้ครอบครองยังไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยทันที แต่ต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้มีคำสั่งหรือคำพิพากษาให้ได้กรรมสิทธิ์ จากนั้นจึงนำคำสั่งศาลไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินต่อไป

ทนายตรินัยน์ นบ, นบท