เมื่อการครอบครองจริงไม่ตรงกับโฉนด: ทางออกทางกฎหมายคืออะไร

บทนำ
หลายคนอาจเคยเจอปัญหา เมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินแล้วปรากฏว่า เนื้อที่ครอบครองจริงไม่ตรงกับที่ระบุในโฉนด เช่น โฉนดระบุ 14 ไร่ แต่เมื่อชี้แนวเขตตามการครอบครองจริงได้เพียง 10 ไร่ ทำให้เกิดข้อสงสัยว่า “แล้วสิทธิที่แท้จริงอยู่ที่ใคร?” เรื่องนี้ไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่ส่งผลต่อสิทธิการครอบครอง การโอน การขาย และการใช้ประโยชน์จากที่ดินโดยตรง


ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายที่ดิน

โฉนดที่ดินถือเป็นเอกสารสิทธิสูงสุด แสดงขอบเขตและเนื้อที่ที่ดิน
หากผลรังวัดสอบเขตไม่ตรง ต้องใช้หลักฐานทางราชการและแผนที่ประกอบ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1336: เจ้าของมีสิทธิกำหนด ใช้ และจำหน่ายทรัพย์สินของตน
มาตรา 1382: การครอบครองปรปักษ์ 10 ปี/20 ปี อาจทำให้ผู้ครอบครองได้สิทธิ หากเงื่อนไขครบถ้วน
แนวคำพิพากษาศาลฎีกา

ศาลมักพิจารณาจากเอกสารสิทธิ + การครอบครองจริง + พยานแวดล้อม
หากเอกสารกับการครอบครองไม่ตรงกัน ศาลจะชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานทั้งสองฝ่าย

แนวทางแก้ไขปัญหา
ตรวจสอบโฉนดและระวางที่ดิน: เพื่อยืนยันแนวเขตจริงตามหลักฐานราชการ
ยื่นคำร้องรังวัดสอบเขตใหม่: ขอเจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการรังวัดอย่างเป็นทางการ
เจรจาไกล่เกลี่ยกับเพื่อนบ้าน: หากมีข้อพิพาท ควรหาข้อยุติร่วมกันเพื่อลดความเสี่ยงคดีความ
ใช้สิทธิทางศาล: หากตกลงกันไม่ได้ สามารถฟ้องศาลให้ชี้ขาดสิทธิได้ เช่น ฟ้องคดีรังวัดเขตหรือคดีครอบครองปรปักษ์
ปรึกษาทนายความ: เพื่อวางกลยุทธ์ เลือกแนวทางที่ถูกต้อง และป้องกันไม่ให้เสียสิทธิ

สรุป
กรณีรังวัดสอบเขตไม่ตรงกับโฉนด เป็นปัญหาที่ซับซ้อนและส่งผลโดยตรงต่อสิทธิในที่ดิน การแก้ไขไม่ควรอาศัยการคาดเดา แต่ควรใช้หลักกฎหมายและเอกสารราชการประกอบ หากคุณกำลังเผชิญปัญหานี้ การปรึกษาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านที่ดินจะช่วยให้คุณมีทางออกที่ปลอดภัย มั่นใจ และรักษาสิทธิของคุณไว้ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ทนายตรินัยน์  นบ,นบท  ทนายความวิเชียรบุรี  ทนายเพชรบูรณ์