- การเพิกถอนโฉนดที่ดิน
ความหมาย
คือการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อให้เพิกถอนเอกสารสิทธิที่ออกโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เช่น ออกทับที่ดินของผู้อื่น หรือออกโดยการแสดงเอกสารเท็จ
ข้อดี
หากศาลพิพากษาเพิกถอนโฉนดสำเร็จ สิทธิในที่ดินจะกลับคืนมาเป็นของผู้ฟ้องทันที
สามารถจัดการที่ดินได้สะดวก ทั้งโอน จำนอง หรือขาย
ข้อเสีย
ภาระการพิสูจน์สูง ต้องมีหลักฐานชัดเจนว่าโฉนดออกโดยไม่ชอบ
หากมีการซื้อขายต่อหลายทอด ผู้ซื้อโดยสุจริตอาจได้รับความคุ้มครอง ทำให้การเพิกถอนไม่ง่าย
2. การครอบครองปรปักษ์
ความหมาย
ตาม มาตรา 1382 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากบุคคลใดครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และต่อเนื่อง ครบกำหนดเวลา 10 ปี (กรณีมีโฉนด) ย่อมได้สิทธิกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น
ข้อดี
ไม่จำเป็นต้องพิสูจน์ว่าโฉนดออกโดยไม่ชอบ เพียงพิสูจน์การครอบครองตามเงื่อนไข
ใช้ได้แม้ที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ เช่น น.ส.3, ส.ค.1
ข้อเสีย
ต้องใช้เวลาครอบครองยาวนาน 10 ปี
หากระหว่างการครอบครองมีการถูกฟ้องหรือถูกรบกวน อาจขาดตอน ไม่ครบกำหนด
3. การเปรียบเทียบทั้งสองวิธี
ประเด็น
เพิกถอนโฉนด
ครอบครองปรปักษ์
เงื่อนไข
ต้องพิสูจน์ว่าโฉนดออกโดยไม่ชอบ
ต้องพิสูจน์ว่าครอบครองสงบ เปิดเผย ต่อเนื่อง
ระยะเวลา
ไม่จำกัด (ขึ้นกับการพิสูจน์ความไม่ชอบ)
10 ปี (โฉนด)
ผลลัพธ์
ศาลเพิกถอนโฉนด ทรัพย์กลับคืนผู้ฟ้อง
ศาลพิพากษาให้ผู้ครอบครองได้กรรมสิทธิ์
ความยากง่าย
ยากกว่า พิสูจน์เอกสารและการออกโดยมิชอบ
พิสูจน์การครอบครองจริง แต่ใช้เวลานาน
ความมั่นคงสิทธิ
หากชนะคดี ได้สิทธิโดยตรงทันที
สิทธิเกิดจากการครอบครองครบกำหนด
บทสรุป
ทั้งการฟ้องเพิกถอนโฉนดและการฟ้องครอบครองปรปักษ์ต่างเป็น เครื่องมือทางกฎหมายเพื่อปกป้องสิทธิในที่ดิน แต่เลือกใช้วิธีใดขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี หากมีหลักฐานว่าโฉนดออกโดยไม่ชอบ ควรใช้วิธีเพิกถอนโฉนด แต่หากเป็นผู้ครอบครองที่ดินมานานและตรงตามเงื่อนไข การครอบครองปรปักษ์ก็เป็นทางออกที่มั่นคง
ทนายตรินัยน์ นบ, นบท ทนายวิเชียรบุรี เพชรบูรณ์
