ขายฝากหรือกู้ยืมแฝง? เมื่อสัญญาขายฝากกลายเป็นนิติกรรมอำพรางกู้เงิน

บทนำ
หลายคนเมื่อประสบปัญหาการเงิน มักเลือก “ขายฝากที่ดิน” ให้กับนายทุน โดยเข้าใจว่าเป็นเพียงการนำที่ดินไปค้ำประกันและสามารถไถ่ถอนคืนได้ในอนาคต
แต่ในความเป็นจริง สัญญาขายฝากบางฉบับกลับมีลักษณะคล้าย “การกู้ยืมเงิน” มากกว่า เช่น มีการจ่ายดอกเบี้ยรายเดือน หักดอกเบี้ยล่วงหน้า หรือมีการตกลงให้ผู้ขายฝากยังคงครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไป

ปัญหาจึงเกิดขึ้นว่า — สัญญาขายฝากเช่นนี้จะถือเป็นการขายฝากจริง หรือเป็นเพียง “นิติกรรมอำพราง” เพื่อบังหน้าการกู้ยืมเงินที่ผิดกฎหมาย?
ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยประเด็นนี้ไว้อย่างละเอียดในคำพิพากษาที่ 2532/2565


 2. หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
 (1) นิติกรรมอำพราง (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155)
“เมื่อนิติกรรมใดได้ทำโดยแสดงข้อความอำพรางนิติกรรมอีกอย่างหนึ่ง นิติกรรมอำพรางนั้นเป็นโมฆะ แต่ให้นำบทบัญญัติเกี่ยวกับนิติกรรมที่อำพรางนั้นมาใช้บังคับ...”
กล่าวคือ หากคู่สัญญาทำสัญญาขายฝาก แต่เจตนาแท้จริงคือกู้ยืมเงิน โดยใช้ที่ดินเป็นประกัน
ศาลจะถือว่าสัญญาขายฝากนั้น “เป็นโมฆะ” และให้ใช้กฎหมายว่าด้วยสัญญากู้ยืมแทน

 (2) ดอกเบี้ยเกินอัตรา (ป.พ.พ. มาตรา 654 และ พ.ร.บ.ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560)
กฎหมายกำหนดเพดานดอกเบี้ยไม่เกิน ร้อยละ 15 ต่อปี
หากคิดเกินกว่านั้น ส่วนเกินถือเป็นโมฆะทั้งหมด
แม้ลูกหนี้จะจ่ายดอกเบี้ยไปแล้ว ก็ไม่สามารถเรียกคืนได้ (มาตรา 411)
แต่เงินที่ชำระเกินนั้นให้นำไปหักกับเงินต้นแทน

 (3) สิทธิของบุคคลภายนอกสุจริต (มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ตอนท้าย)
หากมีการโอนทรัพย์สินจากสัญญาอำพรางให้บุคคลภายนอกซึ่งสุจริตและเสียค่าตอบแทน
บุคคลนั้นจะได้รับความคุ้มครอง ไม่ถูกเพิกถอนนิติกรรมย้อนหลัง


3. แนวคำพิพากษาศาลฎีกา
ฎีกาที่ 2532/2565
ศาลเห็นว่า สัญญาขายฝากที่ดินเป็นเพียง “นิติกรรมอำพราง” การกู้ยืมเงิน เนื่องจากมีพฤติการณ์จ่าย “ดอกเบี้ยรายเดือน” และ “หักดอกเบี้ยล่วงหน้า”
การขายฝากที่แท้จริงไม่จำเป็นต้องชำระดอกเบี้ย เพราะสามารถไถ่คืนได้ในคราวเดียว
ดังนั้น ศาลจึงถือว่านิติกรรมขายฝากตกเป็นโมฆะ ต้องบังคับตามสัญญากู้ยืมแทน

ทั้งนี้ การที่ผู้กู้ชำระดอกเบี้ยร้อยละ 3 ต่อเดือน ถือเป็นการคิดดอกเบี้ยเกินกฎหมายกำหนด ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยจึงตกเป็นโมฆะ และให้นำดอกเบี้ยที่ชำระไปหักกับเงินต้น
ส่วนบุคคลภายนอกที่รับซื้อที่ดินต่อมาด้วยความสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 155 วรรคหนึ่งตอนท้าย


ฎีกาที่ 2141/2560
ศาลวินิจฉัยว่า แม้ทำเป็นสัญญาขายฝาก แต่มีการชำระดอกเบี้ยรายเดือนและผู้ขายฝากยังถือครองที่ดินใช้ประโยชน์ต่อ ถือว่ามีเจตนาเป็นสัญญากู้ยืมเงิน
จึงต้องบังคับตามสัญญากู้ยืม เงินต้นคงอยู่แต่ดอกเบี้ยเกินอัตราเป็นโมฆะ

 ฎีกาที่ 8720/2558
การเรียกดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อเดือน ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา ส่วนที่เกินตกเป็นโมฆะ และให้นำดอกเบี้ยที่จ่ายเกินไปหักเงินต้นแทน


 4. บทสรุป
สัญญาขายฝากจะมีผลสมบูรณ์ได้ ก็ต่อเมื่อคู่สัญญามี “เจตนาซื้อขายจริง”
แต่หากมีพฤติการณ์แสดงให้เห็นว่าแท้จริงคือการ “กู้ยืมเงินโดยมีที่ดินเป็นประกัน”
ศาลจะถือว่าเป็น นิติกรรมอำพราง
สัญญาขายฝากนั้นเป็นโมฆะ และต้องบังคับตามกฎหมายว่าด้วยสัญญากู้ยืมแทน

 ผลทางกฎหมายที่สำคัญคือ

ดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 ต่อปีตกเป็นโมฆะ
ดอกเบี้ยที่ชำระไปให้นำไปหักเงินต้น
บุคคลภายนอกผู้สุจริตได้รับความคุ้มครอง
และผู้ให้กู้ไม่อาจอาศัยสัญญาขายฝากเป็นเครื่องมือยึดทรัพย์ได้

ข้อคิดจากทนายตรินัยน์
ในทางปฏิบัติ หากลูกความถูกนำที่ดินไปทำ “สัญญาขายฝาก” ที่มีลักษณะคล้าย “กู้ยืมเงิน”
ควรรีบปรึกษาทนายเพื่อให้ตรวจสอบเอกสารและพฤติการณ์โดยละเอียด เพราะหากพิสูจน์ได้ว่าเป็น “นิติกรรมอำพราง”
ลูกความอาจได้สิทธิในที่ดินกลับคืนตามกฎหมาย แม้จะผ่านมาหลายปีแล้วก็ตาม 

จัดทำโดย   ......ทนายตรินัยน์    นบ, เนติบัณฑิตไทย