ที่ดินถูกจำนองไว้กับธนาคาร ผู้ปลูกบ้านจะร้องขอปล่อยทรัพย์ได้ไหม?

กรณีนี้มีผู้คำปรึกษา.................

หลายครอบครัวมักพบปัญหาในลักษณะนี้ —
ญาติผู้ใหญ่ เช่น ป้า หรือลุง อนุญาตให้ผู้ร้องปลูกบ้านในที่ดินของตนโดยปากเปล่า ด้วยความสัมพันธ์และความไว้เนื้อเชื่อใจ
แต่ต่อมา ญาติผู้นั้นได้นำที่ดินไป จำนองกับธนาคาร เพื่อกู้เงิน และต่อมาเกิดการผิดนัดชำระหนี้

ธนาคารจึงดำเนินการ ฟ้องยึดที่ดินและบ้าน เพื่อขายทอดตลาดชำระหนี้
ผู้ปลูกบ้านจึงกังวลว่า “บ้านของตนจะถูกยึดไปพร้อมกับที่ดินหรือไม่”
และสามารถ ร้องขอปล่อยทรัพย์ เพื่อแยกบ้านออกจากการบังคับคดีได้หรือไม่

คำตอบอยู่ที่ “สิทธิของผู้ปลูกสร้างในที่ดินผู้อื่น” ตามหลักกฎหมายแพ่งครับ

2. หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง  

(1) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310–1311
“ถ้าผู้หนึ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นโดยได้รับอนุญาต เจ้าของที่ดินจะได้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างนั้นเมื่อผู้ปลูกยอมสละสิทธิ หรือเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง”
“แต่ถ้าผู้ปลูกไม่ได้รับอนุญาต เจ้าของที่ดินมีสิทธิบังคับให้รื้อถอน หรือจะรับเอาไว้โดยชดใช้ค่าเสียหายก็ได้”
 แปลความง่าย ๆ:

ถ้าป้า “อนุญาตให้ปลูก” — บ้านนั้นยังถือว่าเป็นทรัพย์ของผู้ปลูก
แต่ที่ดินยังเป็นของป้า → เมื่อป้านำที่ดินไปจำนอง ธนาคารย่อมมีสิทธิบังคับที่ดิน “แต่ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างของผู้อื่น”
ผู้ปลูกบ้านจึงมีสิทธิ ร้องขัดทรัพย์ (ปล่อยทรัพย์) ได้ หากพิสูจน์ได้ว่า “บ้านเป็นของตนจริง” และ “ปลูกโดยสุจริต”

(2) ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 303 และ 315
บุคคลภายนอกซึ่งอ้างสิทธิในทรัพย์ที่ถูกยึดสามารถ “ร้องขัดทรัพย์” ได้ภายในกำหนด 30 วัน
เพื่อให้ศาลพิจารณาว่าทรัพย์นั้นเป็นของผู้ร้องหรือไม่
ดังนั้น หากธนาคารฟ้องยึดและจะขายทอดตลาด ผู้ปลูกบ้านสามารถยื่นคำร้องขัดทรัพย์
เพื่อขอให้ศาลแยก “บ้าน” ออกจากการขายที่ดินได้

3. แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
 คำพิพากษาฎีกาที่ 3798/2549
ผู้ร้องปลูกบ้านในที่ดินของบิดามารดา โดยได้รับอนุญาต เมื่อธนาคารยึดที่ดินบังคับจำนอง
ศาลวินิจฉัยว่า “สิ่งปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง” ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก
จึงมีสิทธิร้องขัดทรัพย์ให้แยกบ้านออกจากการขายทอดตลาดได้

หลักสำคัญจากฎีกานี้:
ผู้ปลูกบ้านที่ได้รับอนุญาต ไม่ถือเป็นลูกหนี้ร่วมจำนอง และบ้านไม่ตกอยู่ในภาระจำนอง

 คำพิพากษาฎีกาที่ 2177/2558
ลูกชายปลูกบ้านในที่ดินของมารดาโดยได้รับอนุญาต ต่อมามารดานำที่ดินไปจำนองและถูกธนาคารฟ้องยึด
ศาลชี้ว่า แม้ที่ดินถูกยึด แต่บ้านเป็นของลูกชายซึ่งปลูกโดยสุจริต
ลูกชายมีสิทธิร้องขัดทรัพย์ ขอให้ศาล “ปล่อยบ้าน” ออกจากการขายทอดตลาดได้


คำพิพากษาฎีกาที่ 6015/2561
ผู้ร้องปลูกบ้านในที่ดินของพี่ชายโดยอนุญาต และมีพยานยืนยันชัดเจน
ศาลรับฟังว่าผู้ร้องเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง สามารถร้องขัดทรัพย์ได้
แม้ไม่มีเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน แต่มีสิทธิในบ้านที่ปลูกอยู่


 ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม
หากผู้ร้องจะยื่นคำร้องปล่อยทรัพย์ (ร้องขัดทรัพย์) ต้องเตรียมหลักฐานดังนี้

 พยานหลักฐานการปลูกสร้าง เช่น ใบอนุญาตก่อสร้าง สัญญารับเหมาก่อสร้าง หรือใบเสร็จซื้อวัสดุ
ภาพถ่ายบ้านและพฤติการณ์ครอบครองต่อเนื่อง
 พยานบุคคลยืนยันการอนุญาตของเจ้าของที่ดิน
หลักฐานแสดงการอยู่อาศัย เช่น ทะเบียนบ้าน ค่าน้ำค่าไฟ

 ข้อควรระวังทางกฎหมาย
หากผู้ปลูกบ้าน ยื่นคำร้องขัดทรัพย์โดยไม่สุจริต หรือ
โอนสิ่งปลูกสร้างโดยเจตนาหลีกเลี่ยงการบังคับคดี
อาจถูกฟ้องกลับฐาน “ขัดขวางการบังคับคดี” ตาม ป.อาญา มาตรา 142 ได้

 4. บทสรุป
ในกรณีนี้ ผู้ร้องซึ่งปลูกบ้านในที่ดินของป้าโดยได้รับอนุญาต
มีสิทธิ “ร้องขัดทรัพย์” หรือ “ขอให้ปล่อยบ้าน” ออกจากการบังคับจำนองได้
หากพิสูจน์ได้ว่าบ้านเป็นของตนจริงและปลูกโดยสุจริต

แต่หากที่ดินถูกขายทอดตลาดไปโดยไม่ร้องขัดไว้ก่อน
สิทธิในบ้านอาจสิ้นสุดไปพร้อมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
จึงควรรีบดำเนินการโดยเร็ว และควรมีทนายความช่วยจัดทำคำร้องพร้อมพยานหลักฐานให้ครบถ้วน

จัดทำโดย ...ทนายตรินัยน์     นบ, เนติบัณฑิตไทย