149 จำนวนผู้เข้าชม |
บทนำ: บทเรียนราคาแพงของการซื้อขายที่ดินรัฐ
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นไปตามหลักกฎหมายที่ชัดเจน แต่สำหรับที่ดินบางประเภท โดยเฉพาะ ที่ดินที่ทับซ้อนกับเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) การทำสัญญาซื้อขายอาจไม่ต่างอะไรกับการทำนิติกรรมที่ 'เสียเปล่า' ตั้งแต่ต้น นี่คือบทเรียนสำคัญจาก คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1279/2568 ที่ตอกย้ำหลักการพื้นฐานว่า "ที่ดินของรัฐเพื่อจัดสรรให้เกษตรกร ห้ามนำมาซื้อขายโดยเด็ดขาด" คำพิพากษานี้ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อผู้ซื้อที่ดินจากบริษัทบริหารสินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณเตือนสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อทรัพย์สินที่มีประวัติความเป็นมาไม่ชัดเจนอีกด้วย
เนื้อหาหลัก
1. ข้อเท็จจริงของคดี (Facts of the Case)
การซื้อขาย: โจทก์ได้ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจาก บริษัทบริหารสินทรัพย์ ก. และได้จดทะเบียนโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อย่างถูกต้องตามแบบที่ดินทั่วไป
การฟ้องขับไล่: ต่อมาโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ครอบครองที่ดิน
การค้นพบความจริง: ข้อเท็จจริงปรากฏในภายหลังว่าที่ดินพิพาทนั้น ทับซ้อนกับที่ดินตามหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01 ก.) .
เอกสารสิทธิที่ไม่ชอบ: มีการตรวจสอบข้อเท็จจริงว่า ที่ดินแปลงนี้มีการออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินโดย มิชอบด้วยกฎหมาย ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 และไม่สามารถนำไปออกโฉนดได้
2. ข้อกฎหมายที่ศาลฎีกาวินิจฉัย (Legal Principles)
ศาลฎีกาได้วินิจฉัยประเด็นสำคัญที่เกี่ยวโยงกัน 3 ส่วน คือสถานะที่ดิน สัญญา และอำนาจฟ้อง:
ประเด็น
บทบัญญัติกฎหมาย
ผลการวินิจฉัยของศาลฎีกา
สถานะของที่ดิน
พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 36 ทวิ
ที่ดินพิพาท ตกเป็นของสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) โดยอัตโนมัติ เนื่องจากเป็นที่ดินเพื่อใช้ในการปฏิรูปที่ดิน
ความสมบูรณ์ของสัญญาซื้อขาย
ป.พ.พ. มาตรา 150
เมื่อที่ดินเป็นของ ส.ป.ก. และไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ สัญญาซื้อขายจึงมี วัตถุประสงค์เป็นการพ้นวิสัย และ ตกเป็นโมฆะ ตั้งแต่แรกเริ่ม
อำนาจฟ้องและบังคับคดี
ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคหนึ่ง และ ป.วิ.พ. มาตรา 142(5)
เมื่อสัญญาเป็นโมฆะ โจทก์ย่อม ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง จึง ไม่มีอำนาจบังคับคดี ให้จำเลยออกไปจากที่ดินได้ และศาลฎีกามีอำนาจสั่งให้ ถอนการบังคับคดี (เพิกถอนคำสั่งขับไล่) แม้จำเลยบางคนจะไม่ได้ฎีกาก็ตาม เนื่องจากเป็นปัญหาความสงบเรียบร้อยของประชาชน
3. ข้อแนะนำทางกฎหมาย (Legal Recommendations)
ตรวจสอบสถานะที่ดินให้ถึงที่สุด: ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน โดยเฉพาะทรัพย์จากสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ (NPA) ควรตรวจสอบกับสำนักงานปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.) และกรมที่ดินอย่างละเอียดว่าที่ดินนั้น ไม่ได้ทับซ้อนในเขตปฏิรูปที่ดิน หรือเขตหวงห้ามของรัฐอื่น ๆ .
นิติกรรมที่เป็นโมฆะไม่มีผลผูกพัน: หากสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะแล้ว ถือว่าไม่เคยมีสัญญานี้เกิดขึ้นเลย คู่สัญญาต้อง กลับคืนสู่ฐานะเดิม นั่นคือ ผู้ขายต้อง คืนเงิน ให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อต้อง คืนทรัพย์ (ที่ดิน) ให้ผู้ขาย
การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ช่วยให้รอด: แม้จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อย่างถูกต้อง หากเอกสารสิทธิเดิมออกโดยมิชอบ หรือที่ดินนั้นมีสถานะเป็นของรัฐตามกฎหมายพิเศษ (เช่น ส.ป.ก.) การโอนนั้นก็ ไม่สามารถทำให้โมฆะกรรมกลับเป็นผลได้
บทสรุป
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1279/2568 เป็นเครื่องยืนยันหลักการทางกฎหมายที่ว่า "ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน" และ "นิติกรรมที่ฝ่าฝืนกฎหมายหรือมีวัตถุประสงค์พ้นวิสัย ย่อมเป็นโมฆะ" . คดีนี้ให้บทเรียนสำคัญแก่สาธารณชนว่า การซื้อขายที่ดินต้องคำนึงถึง สถานะที่แท้จริงของที่ดิน ตามกฎหมายเฉพาะ เช่น พ.ร.บ.ปฏิรูปที่ดินฯ ก่อนพิจารณาความสมบูรณ์ของเอกสารสิทธิที่ปรากฏ เพื่อป้องกันการสูญเงินโดยที่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย และหลีกเลี่ยงการถูกยกฟ้องในที่สุด
จัดทำโดย....ทนายตรินัยน์ นบ, เนติบัณฑิตไทย
