(กำลังดำเนินการ) ที่ดิน น.ส.3 ซื้อขายกันเองแต่เปลี่ยนชื่อไม่ได้ ผู้ครอบครองต้องทำอย่างไร

ที่ดิน น.ส.3 ซื้อขายกันเอง แต่เปลี่ยนชื่อไม่ได้ ผู้ครอบครองควรทำอย่างไร?

บทนำ
ปัญหาที่ดิน น.ส.3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) เป็นหนึ่งในข้อพิพาทที่พบบ่อย โดยเฉพาะกรณีที่ซื้อขายกันเองโดยไม่จดทะเบียนกับพนักงานที่ดิน ต่อมาเมื่อเจ้าของเดิมเสียชีวิต ผู้ครอบครองรุ่นหลังไม่สามารถเปลี่ยนชื่อในเอกสารสิทธิได้ เพราะชื่อนั้นยังคงเป็นของเจ้าของเดิม เช่น กรณี นายแดงขายที่ดิน น.ส.3 ให้แก่นายดำเมื่อปี 2524 โดยไม่จดทะเบียน ต่อมาทั้งคู่เสียชีวิต และนายสง่า (ลูกเขยนายดำ) เข้าครอบครองต่อจนถึงปัจจุบัน แต่เมื่อไปขอเปลี่ยนชื่อ เจ้าหน้าที่ปฏิเสธโดยอ้างว่าชื่อยังเป็นของนายแดง ต้องให้ศาลวินิจฉัยก่อน


ปัญหาทางกฎหมาย
การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 โดยไม่จดทะเบียน

ตามมาตรา 456 ป.พ.พ. การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
ดังนั้น การซื้อขายระหว่างนายแดงกับนายดำถือเป็นโมฆะทางกฎหมาย แม้จะมีการส่งมอบการครอบครองก็ตาม
ไม่สามารถอ้างครอบครองปรปักษ์ได้

มาตรา 1382 ป.พ.พ. ใช้กับทรัพย์ที่เป็นโฉนดที่ดินเท่านั้น
แต่ศาลฎีกาวางหลักว่า น.ส.3 เป็นเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่เอกสารกรรมสิทธิ์ ผู้มีชื่อใน น.ส.3 ยังไม่ถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
ดังนั้น การครอบครองที่ดิน น.ส.3 แม้จะเกิน 20 ปี ไม่อาจยกครอบครองปรปักษ์ขึ้นอ้างได้

ทางเลือกของผู้ครอบครอง
เมื่อไม่สามารถใช้สิทธิครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองอย่างนายสง่าจึงมีทางเลือกดังนี้

ฟ้องศาลเพื่อรับรองสิทธิครอบครอง (หาเหตุแห่งการโต้แย้งสิทธิฟ้องร้อง)

ฟ้องต่อศาลให้มีคำพิพากษาว่าตนเป็นผู้ครอบครองที่แท้จริง และให้เพิกถอนชื่อใน น.ส.3 ที่ยังเป็นของเจ้าของเดิม
ฟ้องทายาทเจ้าของชื่อใน น.ส.3

หากนายแดงเสียชีวิตแล้ว ต้องฟ้องบุตรหลานหรือทายาทของนายแดง เพื่อให้ศาลพิจารณาว่าสิทธิครอบครองตกเป็นของผู้ทำประโยชน์จริง
ใช้คำพิพากษาศาลเป็นฐานแก้ไขชื่อใน น.ส.3

เมื่อตัดสินถึงที่สุดแล้ว นำคำพิพากษาไปยื่นต่อที่ดินเพื่อแก้ไขชื่อใน น.ส.3 ให้ถูกต้องตามสิทธิ

บทสรุป
กรณีที่ดิน น.ส.3 ซื้อขายกันเองโดยไม่จดทะเบียน แม้ผู้ครอบครองจะทำกินติดต่อกันนานเพียงใด ก็ ไม่สามารถอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะ น.ส.3 ไม่ใช่เอกสารกรรมสิทธิ์ หากต้องการเปลี่ยนชื่อใน น.ส.3 จำเป็นต้อง ฟ้องศาลเพื่อให้ศาลรับรองสิทธิการครอบครองและเพิกถอนชื่อเจ้าของเดิม แล้วจึงนำคำพิพากษาไปดำเนินการต่อที่ดิน

ผู้ครอบครองที่ประสบปัญหาในลักษณะนี้ ควรรีบปรึกษาทนายความเพื่อวางแนวทางฟ้องศาลให้ถูกต้อง ปกป้องสิทธิของตน และลดความเสี่ยงจากการถูกทายาทเจ้าของชื่อใน น.ส.3 ฟ้องกลับ

ทนายตรินัยน์  นบ, นบท  ทนายเพชรบูรณ์ วิเชียรบุรี