105 จำนวนผู้เข้าชม |
“มีชื่อใน น.ส.3 แต่มีคนอาศัยทำกิน ใครกันแน่คือเจ้าของที่แท้จริง?”
บทนำ
ปัญหาที่ดินเป็นเรื่องใหญ่ที่พบกันบ่อยในสังคมไทย โดยเฉพาะเมื่อที่ดินแปลงหนึ่งมีชื่อปรากฏอยู่ใน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) แต่กลับมีบุคคลอื่นเข้ามาอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์อยู่จริง คำถามที่หลายคนสงสัยคือ ระหว่าง ชื่อในเอกสารสิทธิ กับ ผู้ที่ครอบครองใช้ประโยชน์จริง กฎหมายจะเชื่อใครมากกว่ากัน? คำพิพากษาศาลฎีกาที่นำเสนอนี้สะท้อนหลักการที่ชัดเจนในประเด็นดังกล่าว
ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1373 : กำหนดข้อสันนิษฐานไว้ว่า “ผู้มีชื่อในทะเบียนย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดิน”
หลักนี้ทำให้ผู้ที่มีชื่อใน น.ส.3 ได้รับการคุ้มครองเบื้องต้นว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบ เว้นแต่คู่กรณีฝ่ายตรงข้ามจะสามารถนำพยานหลักฐานมาหักล้างได้อย่างชัดเจน
การต่อสู้ของคู่ความ
ฝ่ายโจทก์: อ้างสิทธิครอบครองตาม น.ส.3 ที่ซื้อจากเจ้าของเดิมโดยสุจริต ยื่นฟ้องให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกและชดใช้ค่าเสียหาย
ฝ่ายจำเลย: อ้างว่าซื้อที่ดินพิพาทจากเจ้าของดั้งเดิม (นายถม) ชำระราคาแล้วและเข้าครอบครองทำประโยชน์เรื่อยมา แต่ยังไม่ได้โอนเพราะที่ดินติดจำนอง และอ้างว่าการที่โจทก์ได้ชื่อใน น.ส.3 มานั้นไม่สุจริต
เหตุผลของศาล
ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์: พิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน และชำระค่าเสียหายตามฟ้อง
ศาลฎีกา:
เห็นว่า การมีชื่อใน น.ส.3 ย่อมมีข้อสันนิษฐานตามมาตรา 1373 ว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบ
จำเลยอ้างการซื้อขายกับนายถม แต่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือหลักฐานการชำระราคาเพียงพอ พยานบุคคลก็ให้การเพียงว่าเห็นจำเลยครอบครอง ไม่ได้เห็นการซื้อขายจริง
ข้ออ้างที่ว่านายถมมอบอำนาจไว้ก็ปรากฏว่าเกี่ยวกับการขายให้บุคคลอื่น ไม่ใช่จำเลย
ที่สำคัญ นายถมยืนยันเองว่าไม่เคยขายที่ดินให้จำเลย เพียงอนุญาตให้อยู่อาศัยด้วยความเอื้อเฟื้อ
เมื่อจำเลยไม่มีหลักฐานมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายได้ คำฟ้องของโจทก์จึงมีมูล ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลล่าง
ข้อคิดสำหรับประชาชน
ชื่อใน น.ส.3 มีน้ำหนักทางกฎหมายสูงมาก ผู้ที่มีชื่อได้รับข้อสันนิษฐานว่าเป็นผู้ครอบครองโดยชอบ แม้จะไม่ได้ทำประโยชน์เองก็ตาม
ผู้ครอบครองจริงต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร หากอ้างว่าซื้อที่ดินมา การตกลงกันด้วยวาจาหรือพยานบุคคลเพียงอย่างเดียว ศาลมักไม่รับฟัง
ความสุจริตของผู้ซื้อที่ดิน เป็นเกณฑ์สำคัญ หากซื้อโดยสุจริตจากผู้มีชื่อใน น.ส.3 ย่อมได้รับความคุ้มครอง
อย่าละเลยการโอนสิทธิให้เสร็จสิ้น หากมีการซื้อขายจริง ควรเร่งดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้อง มิฉะนั้นจะเสียสิทธิในอนาคต
สรุป
กรณีนี้ศาลฎีกาวางหลักชัดว่า ผู้มีชื่อใน น.ส.3 ย่อมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่แท้จริง เว้นแต่ฝ่ายตรงข้ามจะพิสูจน์สิทธิของตนได้อย่างหนักแน่น ดังนั้น สำหรับประชาชนทั่วไป หากเกี่ยวข้องกับที่ดิน น.ส.3 ต้องตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน และดำเนินการโอนสิทธิให้เรียบร้อย เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทในอนาคต
