สิทธิในที่ดินของคนต่างด้าว ตามคำพิพากษาศาลฎีกา

206 จำนวนผู้เข้าชม |

สัญญาเช่าที่แท้คือการซื้อขายแฝง? ศาลฎีกากับบทเรียนที่ประชาชนควรรู้

บทนำ
หลายคนมักเข้าใจว่า การทำ “สัญญาเช่าที่ดิน” ระยะยาว 30 ปี ต่อได้อีก 30 ปี พร้อมเงื่อนไขให้โอนสิทธิให้บุคคลอื่นได้ เท่ากับมีสิทธิครอบครองแทบเหมือนเจ้าของที่ดิน แต่ในความเป็นจริง ศาลฎีกาได้วางหลักว่า หากเนื้อหาสัญญาแท้จริงไม่ใช่การเช่า แต่เป็นการ “ซื้อขายแฝง” เพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามของกฎหมาย โดยเฉพาะในกรณีที่มีคนต่างด้าวเกี่ยวข้อง สิทธิตามสัญญาอาจใช้ยันในศาลไม่ได้

สาระคำพิพากษา (ฎีกาที่ 1512/2565)
ในคดีนี้ โจทก์ทำสัญญาที่ระบุว่าเป็น “สัญญาเช่าที่ดิน” มีกำหนด 30 ปี และต่อได้อีก 30 ปี แต่ไม่มีการกำหนดค่าเช่า อีกทั้งยังเปิดช่องให้ผู้เช่าสามารถโอนสิทธิให้บุคคลภายนอกได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผู้ให้เช่า รวมถึงมีเงื่อนไขว่า ผู้ให้เช่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้บุคคลที่ผู้เช่าจัดหาไว้
ศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า เนื้อหาสัญญาไม่ได้มุ่งหมายการเช่าจริง แต่เป็นการแฝงการซื้อขาย เพื่อให้คนต่างด้าวได้สิทธิครอบครองที่ดิน ขัดต่อข้อห้ามตามกฎหมายที่ดิน ผลสุดท้าย ศาลพิพากษาว่า สิทธิที่โจทก์อ้างฟังไม่ขึ้น

หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 : ห้ามคนต่างด้าวมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เว้นแต่เข้าเงื่อนไขตามที่กฎหมายบัญญัติ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 : หากสัญญามีเจตนาฝ่าฝืนกฎหมาย ข้อตกลงดังกล่าวตกเป็นโมฆะ
หลักทั่วไปของสัญญา : ศาลไม่ยึดถือชื่อที่ระบุในสัญญา แต่จะพิจารณา “เนื้อหาและเจตนาที่แท้จริง” ของคู่สัญญา
ข้อคิดสำหรับประชาชน
ชื่อสัญญาไม่สำคัญเท่าเนื้อหา – แม้จะเรียกว่า “สัญญาเช่า” แต่หากสาระคือการซื้อขายหรือโอนสิทธิ ศาลจะพิจารณาตามเนื้อหาที่แท้จริง
คนต่างด้าวต้องระวังเป็นพิเศษ – แม้จะใช้วิธีอ้อมผ่านการเช่าระยะยาวหรือโอนสิทธิผ่านบุคคลอื่น หากมีเจตนาหลีกเลี่ยงข้อห้ามกฎหมาย สิทธินั้นก็ไม่อาจบังคับใช้ได้
การตรวจสอบสัญญาก่อนลงนาม – การให้ทนายตรวจสอบสัญญาเป็นเรื่องสำคัญ เพราะเงื่อนไขที่ดูเหมือน “ปลอดภัย” อาจกลายเป็นปัญหาใหญ่เมื่อถึงศาล
บทสรุป
คดีฎีกาที่ 1512/2565 แสดงให้เห็นชัดว่า กฎหมายมุ่งคุ้มครองระบบการถือครองที่ดินของประเทศ ไม่เปิดช่องให้ใช้สัญญา “เช่า” บังหน้าเพื่อซื้อขายจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีคนต่างด้าว แม้จะมีสัญญาระบุชัด แต่หากเจตนาที่แท้จริงคือการซื้อขาย ศาลก็จะถือว่าเป็นโมฆะและไม่รับรองสิทธิ
- ข้อแนะนำคือ ก่อนทำสัญญาเกี่ยวกับที่ดิน ควรขอคำปรึกษาจากทนายผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้มั่นใจว่าสัญญานั้นชอบด้วยกฎหมายและคุ้มครองสิทธิของคุณอย่างแท้จริง