จดทะเบียนขายหลังโฉนดลงชื่่อเป็นยกให้มีความหมายอย่างไร

บทนำ
ปัญหานี้เกิดขึ้นบ่อยอย่างไม่น่าเชื่อ…
เจ้าของที่ดินตกลง “ขาย” ที่ดินให้ผู้รับมอบอำนาจ มีสัญญาซื้อขาย มีการจ่ายเงินครบถ้วน และทำ หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) ให้ผู้ซื้อไปดำเนินการโอนแทน

แต่เมื่อไปจดทะเบียนกลับพบว่า

เจ้าพนักงานบันทึกในโฉนดว่าเป็น “ยกให้”
ทั้งที่ความจริงคือ “ซื้อขาย”

ต่อมาเจ้าของที่ดินกลับมาบอกว่า

“จริง ๆ เราไม่ได้ขาย”
“แค่ยกให้เฉย ๆ จึงมีสิทธิขอคืน”
หรือ “การโอนไม่ชอบ เพราะเจ้าพนักงานจดผิดประเภท”
คำถามสำคัญคือ —
เมื่อตัวบุคคลตกลงทำ “ซื้อขาย” แต่การจดทะเบียนระบุว่า “ยกให้” โฉนดนั้นมีผลตามความจริงหรือผลตามที่จด? และเจ้าของที่ดินสามารถเรียกคืนได้หรือไม่?

บทความนี้จะอธิบายให้ชัดเจนทั้งข้อกฎหมายและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องครับ


หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
 1. นิติกรรมต้องตีความตามเจตนาที่แท้จริงของคู่กรณี
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 364

“การตีความนิติกรรมให้พิจารณาโดยคำนึงถึงเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญา ไม่ใช่ถ้อยคำเพียงลำพัง”
แม้เอกสารหรือการจดทะเบียนจะเขียนว่า “ให้”
แต่ถ้าพิสูจน์ได้ว่า ความจริงคือซื้อขาย ก็ถือเป็น “ซื้อขาย” ไม่ใช่ “ให้”


2. หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) คือการยืนยันเจตนาซื้อขายชัดเจน
เมื่อเจ้าของที่ดินทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ซื้อไป

จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ในฐานะ “ผู้ซื้อ”
พร้อมระบุเลขที่ดิน แปลงที่ดิน ชัดเจน
ถือว่าเจ้าของที่ดินแสดงเจตนา “ขาย” ต่อผู้รับมอบอำนาจอย่างชัดแจ้ง

แม้เจ้าพนักงานจะบันทึกผิดประเภท ก็ไม่ทำให้ “เจตนาซื้อขาย” เปลี่ยนไป


 3. การจดทะเบียนผิด “ประเภท” ไม่ทำให้โอนเป็นโมฆะ
ถ้าเนื้อหาสาระในความเป็นจริงเป็น ซื้อขาย
แต่การจดทะเบียนเขียนผิดเป็น ให้

กฎหมายถือว่าเป็น

“ข้อผิดพลาดในการบันทึก”
แต่ ความสมบูรณ์ของการโอนยังคงอยู่
และแก้ไขได้โดย “คำสั่งแก้รายการทะเบียน” ของสำนักงานที่ดิน


แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
 ฎีกาที่ 4440/2549
ศาลวินิจฉัยว่า

แม้เจ้าพนักงานจดทะเบียนว่าเป็น “ยกให้” แต่ความจริงคู่กรณีทำสัญญาซื้อขาย จ่ายเงินกันจริง
การโอนย่อมถือเป็น “ซื้อขาย” ตามเจตนาที่แท้จริง ไม่ใช่การให้
ผล: ผู้โอนอ้างว่าเป็นการยกให้ไม่ได้ และไม่มีสิทธิเรียกคืน


 ฎีกาที่ 1212/2561
ศาลถือว่า

“แม้การจดทะเบียนจะมีข้อความผิดพลาด แต่หากเจตนาที่แท้จริงคือการซื้อขาย และมีหลักฐานชัดเจน การโอนย่อมสมบูรณ์ตามเจตนานั้น”
ผล: ไม่เป็นโมฆะ เจ้าของที่ดินเดิมไม่มีสิทธิเรียกคืน


 ฎีกาที่ 2332/2530
ศาลย้ำว่า

“นิติกรรมต้องตีความตามข้อเท็จจริงและพฤติการณ์ ไม่ใช่เพียงถ้อยคำในเอกสาร”

จากแนวฎีกาทั้งหมด สรุปได้ว่า

แม้ในโฉนดจะบันทึกว่า “ให้” แต่ถ้าความจริงคือ “ขาย” การโอนก็มีผลเป็นการซื้อขาย
และเจ้าของที่ดินเดิมไม่อาจกลับมาขอคืนที่ดินได้


 บทสรุปสำหรับกรณีนี้
เจ้าของที่ดินทำหนังสือมอบอำนาจให้ผู้รับมอบไป “โอนกรรมสิทธิ์”
แสดงเจตนาชัดเจนว่าเป็นการขาย
การจดทะเบียนผิดความจริงเป็นความผิดพลาดของเจ้าพนักงาน
ไม่ทำให้นิติกรรมซื้อขายกลายเป็นการให้
เจ้าของที่ดินไม่สามารถอ้างว่า “ที่ดินยังเป็นของตน” หรือ “ขอคืนที่ดิน” ได้
 เพราะตนได้แสดงเจตนาซื้อขายเสร็จสิ้นแล้ว
ผู้รับโอนถือกรรมสิทธิ์โดยชอบ
 การโอนสมบูรณ์ตามกฎหมาย
หากมีข้อผิดพลาดในโฉนด
 สามารถยื่นคำร้อง “แก้ไขรายการทะเบียน” ต่อสำนักงานที่ดินได้
 ความจริงคือ
ที่ดินเป็นของผู้รับมอบอำนาจ (ผู้ซื้อ)
การโอนชอบด้วยกฎหมาย แม้โฉนดจะบันทึกผิดพลาด

จัดทำโดย....ทนายตรินัยน์     นบ, เนติบัณฑิตไทย